Ein Forward Darlehen ist ein Kredit, den die Bank erst zu einem späteren Zeitpunkt auszahlt. Es bietet insbesondere in der Baufinanzierung einen erheblichen Vorteil: Hausbauer können sich bereits vor Ablauf der Zinsbindung eine günstige Anschlussfinanzierung sichern. Der Zinssatz für das Forward Darlehen ist allerdings etwas höher als bei Krediten mit sofortiger Auszahlung. Wer sich um die Zinssicherheit von seinem Anschlussdarlehen kümmern möchte, sollte dies jedoch nicht ohne Baufinanzierung Vergleich machen.

Das Forward Darlehen funktioniert im Prinzip wie ein klassisches Annuitätendarlehen. Wobei der Kreditnehmer eine bestimmte Vorlaufzeit, die sogenannte Forward-Periode, überbrücken muss, bis er die Kreditsumme erhält. Banken bieten Forward Darlehen ausschließlich für Immobilienkredite an. Derzeit ist dieser Kredit in zwei unterschiedlichen Varianten erhältlich: als echtes und unechtes Forward Darlehen, die sich insbesondere in der Zinsbindung unterscheiden.

Beim echten Forwarddarlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung der Kreditsumme, also nach Ablauf der Vorlaufzeit. Hingegen tritt die Zinsbindung bei unechten Forwarddarlehen sofort in Kraft. Ein Beispiel: Bei einem unechten Forward Darlehen beträgt die Zinsbindungsdauer nach einer zweijährigen Forward-Periode und bei einer fünfjährigen Zinsbindung nur noch drei Jahre. Nur bei einem echten Forward Darlehen bietet die Bank fünf Jahre einen festen Zinssatz. Aus diesem Grund sollten Kunden bei der Planung der Baufinanzierung achten, dass sie möglichst einen „echten“ Vertrag vereinbaren. Nur so ist gewährleistet, dass sich das Forward Darlehen am Ende auch einen finanziellen Nutzen bringt.

Sparer müssen wissen: Das Forward Darlehen lohnt sich nur dann, wenn der allgemeine Zinssatz in Zukunft steigt. Sind die derzeitigen Leitzinsen niedrig, ist es sinnvoll sich den niedrigen Zinssatz für das Anschlussdarlehen zu sichern. Die Zinsen für das Forward Darlehen ergeben sich aus dem Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nach der vereinbarten Kreditsumme. Auch die Vorlaufzeit des Darlehens fließt in das Angebot mit ein. Dabei gilt: Je länger die Vorlaufzeit, je höher der Zinsaufschlag; er betragen meist zwischen 0,2 und 0,4 Prozent.

Ein Restrisiko bleibt: Denn sollte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen nicht erhöhen, steigen auch die Zinsen für das Baudarlehen nicht. Mitunter kann der durch das Forward Darlehen gesicherte Zinssatz sogar teuerer sein, als die aktuellen Konditionen. Der Kreditnehmer ist verpflichtet das Forward Darlehen wie im Vertrag vereinbart abzunehmen, ansonsten muss der Kunde der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Wer sich für ein Forward Darlehen entscheidet, sollte daher möglichst eine kurze Vorlaufzeit vereinbaren; nur über einen kurzen Zeitraum bleibt die Zinsentwicklung kalkulierbar. Die Zinsen hängen von zahlreichen Faktoren ab, die nur schwer abzuwägen sind. Doch derzeit ist der Zeitpunkt für Forward Darlehen günstig. Der Leitzins ist derzeit so niedrig, wie noch nie zuvor. Eine Immobiliendarlehen ist derzeit für vier oder fünf Prozent zu haben - das durchschnittliche Niveau für Baugeld lag in den vergangenen Jahren zwischen sieben und acht Prozent.