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Mietschulden
1. Kann der Vermieter die Wohnung kündigen, wenn ich die Miete zwei Monate nicht bezahlen konnte?
Ja.

Falls Sie zwei aufeinander folgende Monatsmieten nicht bzw. nicht vollständig gezahlt haben, so kann Ihr Vermieter die Wohnung fristlos kündigen. Eine Kündigung droht Ihnen ebenfalls, wenn Sie über einen längeren Zeitraum die Miete unpünktlich bzw. nicht vollständig aufbringen.

Daher sollten Sie auf eine pünktliche Mietzahlung bis zum 3. Werktag achten, falls keine abweichende Vereinbarung mit Ihrem Vermieter besteht. Um unangenehme Situationen zu vermeiden, ist es sehr wichtig, dass Sie Ihre Miete in voller Höhe und regelmäßig zahlen.
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2. Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich Mietrückstände von zwei Monatsmieten habe und mein Vermieter mit der Wohnungskündigung droht?
Sie sollten umgehend Kontakt mit Ihrem Vermieter aufnehmen und ihn darum bitten, zunächst auf die Kündigung zu verzichten. Am besten wäre es, wenn Sie die Mietrückstände noch vor Eingang des Kündigungs-Schreibens ausgleichen.

Unter Umständen kann es sein, dass Ihr Vermieter somit das Kündigungs-Recht verliert. Sie sollten auf keinen Fall zögern einen Antrag beim Sozialamt auf Übernahme der Miete zu stellen. Sollte es Ihnen nicht möglich sein die Mietrückstände sofort aufzubringen, ist es ratsam dem Vermieter die genauen Gründe zu erklären und ihm zusätzlich neben Ihrer laufenden Miete, eine Ratenzahlung für die Tilgung der Mietrückstände anzubieten.

Ratenzahlungen sollte Sie ihm jedoch nur in der Höhe vorschlagen, welche Sie auch problemlos aufbringen können. Sollten Sie keine Raten aufbringen können, so wäre eine Stundung der Mietrückstände eine weitere Alternative, um eine Kündigung zu vermeiden. Falls Ihr Vermieter damit einverstanden ist, so kann eine Kündigung abgewendet werden.
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3. Wann kann eine Räumungsklage durch den Vermieter eingereicht werden?
Wurde Ihnen die Wohnung fristlos gekündigt, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht einreichen.

Diese Räumungsklage wird Ihnen entweder per Postzustellungs-Urkunde oder, sollten Sie nicht zu Hause sein, durch Hinterlegung bei der Post, zugestellt. Zusätzlich werden Sie eine Benachrichtigung in Ihrem Briefkasten vorfinden.

Hinweis: Mit Hinterlegung bei der Post bzw. Zustellung der Räumungsklage beginnt gleichzeitig eine zweimonatige Frist.

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4. Ist die Kündigung und Räumung der Wohnung noch abwendbar, wenn mein Vermieter schon gekündigt und eine Räumungsklage eingereicht hat?
Selbstverständlich können Sie noch etwas unternehmen, jedoch drängt die Zeit! Sie müssen die Mietrückstände bis spätestens 2 Monate nach Räumungsklage begleichen bzw. eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise das Sozialamt, muss sich verpflichten, die Mietrückstände zu übernehmen.

Mit Zustellung der Räumungsklage beginnt eine dreimonatige Frist. Sie sollten sich umgehend an das Sozialamt wenden. Nach § 15 a BSHG kann das Sozialamt unter bestimmten Umständen Mietrückstände übernehmen, um einen eventuellen Wohnungsverlust zu verhindern.

Hinweis: Falls Ihnen in den vergangenen 2 Jahren schon einmal wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde, ist Ihr Vermieter nicht verpflichtet das Mietverhältnis fortzusetzen.

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5. Wo erhalte ich Hilfe, falls ich die Mietrückstände mit meinem geringen Einkommen nicht aufbringen kann?
Falls Ihr Einkommen nicht ausreicht, um die Mietrückstände bezahlen zu können, sollten Sie sich beim Sozialamt melden und einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen.

Durch das Sozialamt kann eine Übernahme der Mietrückstände nur dann bewilligt werden, wenn folgende Bedingungen gegeben sind:
  • Ihre zukünftigen Zahlungen sind sichergestellt
  • die Übernahme ist zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt
  • oder wenn ohne die Hilfe des Sozialamtes Obdachlosigkeit droht
Obdachlosigkeit droht Ihnen bei einer Räumungsklage bzw. bei Kündigung der Wohnung. Eine Übernahme der Mietrückstände ist nur dann gerechtfertigt, wenn bisher keine Mietschulden aufgetreten sind und wenn Ihre Miethöhe dem Umständen angemessen ist. (z.B. keine zu große Wohnung und preiswerte Mietzinsen) Abhängig von Ihrer finanziellen Situation, gibt es zwei Arten der Übernahme:
  • Übernahme der Mietrückstände als einmalige Beihilfe
  • Die Übernahme wird als Darlehen gewährt
Wenn aber keine unmittelbare Obdachlosigkeit droht, kann das Sozialamt nur in den seltensten Fällen Hilfe leisten.
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6. Wie sieht der nächste Schritt aus, wenn meine Mietschulden nicht vom Sozialamt übernommen werden?
Mit einer Räumungsklage werden Sie zum Verlassen der Wohnung aufgefordert. Außerdem wird eine Nutzungs-Entschädigung eingereicht und überfällige Mietrückstände müssen beglichen werden.

Sie werden eine Klageschrift, sowie eine Ladung zum Gerichtstermin erhalten. Sie sollten auf keinem Fall einen Gerichtstermin versäumen. Ich Verfahren wird das Urteil verkündet, die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin geräumt zu haben. Falls Sie die Wohnung nicht selbst räumen können, wird dies ein Gerichtsvollzieher übernehmen. Dies ist jedoch nicht empfehlenswert, da Sie für eine Zwangsräumung hohe Verfahrenskosten zahlen müssen. Sichern Sie deshalb vor einer Räumung alle Papiere, Dokumente und Wert-Gegenstände, da die Möbel und die gesamte Einrichtung abtransportiert werden.

Auf jeden Fall sollten Sie sich an das Sozialamt wenden. Falls Ihr Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zustimmt, kann Ihnen unter Umständen das Sozialamt bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung behilflich sein.

Hinweis: Nur nach Verurteilung durch das Amts-Gericht bzw. durch den Gerichtsvollzieher ist eine Zwangsräumung möglich.

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7. Kann ich den Räumungstermin beeinflussen?
Ja. Schon während des gerichtlichen Verfahrens beim Vollstreckungs-Gericht, sollten Sie einen Antrag auf eine angemessene Räumungsfrist stellen. Ihre Miete müssen Sie jedoch in Ihrer Aufschubzeit unbedingt pünktlich zahlen und sich parallel um eine Ersatzwohnung kümmern.

Falls Ihnen schon einmal eine Verlängerung gewährt wurde, ist eine neue Antragsstellung zur Verlängerung bis spätestens 14 Tage vor Ablauf der bereits gewährten Räumungsfrist möglich. Die maximale Verlängerung beträgt ein Jahr, sie muss jedoch immer durch das zuständige Amtsgericht festgesetzt werden. Nur ganz besondere Ausnahmefälle können eine Zwangsräumung nach Ablauf der Räumungsfrist abwehren. Hier wird immer das Vollstreckungs-Gericht entscheiden.

Hinweis: In Eilfällen müssen Sie zur Verwirklichung Ihres Vollstreckungs-Schutzes einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung, beim Vollstreckungs-Gericht, stellen. Dazu sollten Sie sich rechtlichen Beistand holen.

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8. Wer kann mir weiterhelfen? Wo kann ich mich informieren?
Sie können bei Ihrer Schuldner-Beratungsstelle weitere Informationen erhalten. Außerdem können Ihnen das Sozialamt (Soziale Wohnhilfen der Bezirksämter) und gegebenenfalls die Beratungsstellen der Wohnungsbaugesellschaften weitere Informationen geben.

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